في عام 2025، ومع ارتفاع الحاجة للسكن وضعف الوعي القانوني عند كثير من المشترين، تتكرر حالات الغبن والاحتيال العقاري بأساليب تبدو “قانونية” ظاهريًا، لكنها خطيرة جدًا على المدى المتوسط والبعيد.
الحالة الواقعية
أرض تعود لعدة ورثة، أحد الورثة قام بالبناء على جزء من الأرض دون إفراز ودون ترخيص نظامي، ثم بدأ بتسويق الشقق ضمن هذه البناية على أنها قابلة للتثبيت لاحقًا، مع وعود بإعطاء:
- أحكام محكمة
- أو تثبيت لدى الدولة
- أو نقل ملكية لاحقًا
أين المشكلة الحقيقية؟
🔴 البناية غير مرخصة أساسًا
🔴 الأرض ما زالت مشاعة بين الورثة
🔴 لا يوجد إفراز
🔴 لا توجد صحيفة عقارية مستقلة للشقق
في هذه الحالة، لا يستطيع البائع قانونيًا إعطاء أكثر من:
- عقد عرفي
- أو عقد كاتب عدل
- أو حكم شكلي لا ينقل الملكية
📌 ولا يمكن للمشتري تثبيت تملكه للشقة في السجل العقاري مهما طال الزمن.
لماذا أحكام المحكمة هنا لا تحميك؟
لأن:
- الحكم لا يستطيع مخالفة الواقع القانوني
- لا يمكن تثبيت شقة في بناء غير مرخص
- لا يمكن إفراز جزء من ملكية مشاعة دون موافقة الورثة
- أي حكم سيكون وصفيًا أو شكليًا فقط
الخطر الذي يقع فيه المشترون
❌ الانخداع بسعر أقل
❌ الثقة بكلام البائع
❌ الاعتماد على “وعد التثبيت لاحقًا”
❌ الخلط بين حكم محكمة وملكية فعلية
النتيجة المحتملة
- خسارة المال
- نزاعات طويلة
- استحالة البيع لاحقًا
- عدم القدرة على التسجيل العقاري
- ضياع الحق أمام الورثة
النصيحة العقارية – سوريا وغير سوريا
📌 لا تشتري شقة في بناء غير مرخص
📌 لا تكتفِ بعقد أو حكم شكلي
📌 اسأل: هل يمكن التسجيل في السجل العقاري؟
📌 استشر مختصين ثقات قبل الشراء
الوعي اليوم… أو الندم غدًا.
اشترك في النقاش